전월세 계약은 한 번의 선택이 몇 년의 생활을 좌우합니다. 특히 전세사기 피해가 청년층에 집중되고, 오피스텔·다세대주택에서 피해 사례가 많았던 만큼 계약 전 자가점검은 필수입니다. 이 글은 제가 실제로 집을 구하면서 등기부등본 확인, 관리비 내역 요청, 특약 문구 정리, 전입신고·확정일자 처리까지 직접 해본 경험을 바탕으로, 전월세 계약 전후에 꼭 확인해야 할 항목을 단계별 체크리스트로 정리한 내용입니다.
저는 첫 자취 계약 때 “집만 괜찮으면 됐지”라는 마음으로 급하게 계약할 뻔한 적이 있습니다. 중개인은 매물이 빨리 빠진다고 했고, 집은 깔끔했고, 저는 그냥 도장만 찍으면 끝날 것 같았죠. 그런데 집을 구해본 사람들은 알더라고요. 전월세 계약은 ‘집 상태’만 보는 게 아니라 서류, 돈의 흐름, 권리관계를 같이 봐야 안전하다는 걸요. 한 번 불안한 계약을 겪고 나니, 이후에는 체크리스트 없이는 절대 계약을 못 하겠더라고요. 아래 내용은 “현장에 가서 무엇을 물어봐야 하는지”까지 포함해서 정리했습니다.
1. 계약 전 등기부등본 확인: 깡통전세 위험부터 걸러내기
전월세 계약의 시작은 무조건 등기부등본입니다. 저는 집을 보러 가기 전날 등기부등본을 먼저 떼서 봅니다. 여기서 확인할 핵심은 근저당권 같은 선순위 권리예요. 집값 대비 대출·채권이 과도하면, 보증금을 돌려받기 어려운 구조가 될 수 있습니다. 직관적으로 “좋아 보이는 집”이라도 등기부에 부담이 크면 과감히 제외하는 게 마음이 편했습니다. 집은 많지만, 내 보증금은 하나니까요.
2. 관리비 세부 내역 점검: ‘제2의 월세’를 막는 방법
요즘은 월세를 낮춰 보이게 하고 관리비를 높여 받는 경우도 있어서, 관리비는 절대 대충 넘기면 안 됩니다. 관리비가 일정 금액 이상이면 세부 내역 공개가 의무화된 흐름도 있는 만큼, 저는 “관리비에 무엇이 포함되는지”를 꼭 물어봅니다. 공용관리비, 전기·수도, 인터넷, 주차 등 항목이 투명하게 구분되어 있는지가 포인트예요. 한 번은 월세가 싸서 혹했는데, 관리비에 이것저것 묶여 있어 실질 월 부담이 더 커서 포기한 적도 있습니다. 결국 매달 내는 돈이 기준입니다.
3. 전월세 전환율 계산: 월세가 합리적인지 직접 확인하기
전세를 월세로 전환하거나 반전세를 선택할 때는 전월세 전환율을 계산해 보는 게 좋습니다. 저는 계산을 해보면 의외로 “이 월세는 너무 비싸다”가 숫자로 보이더라고요. 지역 평균이나 시중 금리 흐름과 비교했을 때 전환율이 과도하면, 같은 보증금이라도 월 부담이 불리해질 수 있습니다. 계산이 어렵게 느껴지면, 보증금을 조금 줄였을 때 월세가 얼마나 늘어나는지 표로 적어보는 것만으로도 판단이 쉬워집니다.
4. 계약 단계 신분 확인: 소유자·대리인 서류가 핵심
계약서에 사인하기 전에는 집주인(소유자) 확인이 우선입니다. 저는 신분증 대조를 당연한 절차로 생각하고 요청합니다. 만약 대리인이 나온다면 더 꼼꼼해야 합니다. 위임장, 인감증명서 등 필요한 서류가 갖춰져 있는지 확인하고, “누가 어떤 권한으로 계약하는지”를 문서로 남겨야 합니다. 이 부분은 민감해 보일 수 있지만, 오히려 정상적인 거래일수록 담담하게 진행됩니다.
5. 특약 사항 작성: 말이 아니라 ‘문장’으로 남겨야 지켜진다
전세사기 예방에서 특약은 정말 중요합니다. 저는 특약이 없으면 불안해서, 기본 문구를 미리 메모해두고 계약서에 넣습니다. 예를 들면
✔ 전입신고 효력이 발생하는 시점까지 추가 담보권을 설정하지 않는다
✔ 전세자금대출 미승인 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다
이런 문구는 “구두 약속”이 아니라 계약서에 적혀 있어야 의미가 있습니다. 처음엔 민망했는데, 한 번 적어두면 오히려 분쟁 가능성이 줄어드는 느낌이었어요.
6. 계약 후 필수 3종 세트: 전입신고·확정일자·보증보험
이사 당일 해야 할 일은 세 가지로 정리됩니다. 전입신고, 확정일자, 그리고 전세보증금 반환보증 보험입니다. 전입신고와 확정일자는 임차인의 대항력을 갖추는 최소한의 방패고, 보증보험은 “집주인이 돌려주지 못할 때”를 대비한 현실적인 안전장치예요. 보증보험은 비용이 부담될 수 있지만, 청년 1인 가구 등을 대상으로 보증료를 지원하는 지자체 사업이 운영되는 경우가 있으니 공고를 꼭 확인해 보세요. 저는 이 지원이 있다는 걸 알고 나서야 가입을 결심했습니다.
✅ 체크리스트
마무리
전월세 계약은 불안해서 피할 수 있는 일이 아니라, 불안을 줄이는 방식으로 ‘관리’해야 하는 일에 가깝습니다. 등기부등본으로 권리관계를 확인하고, 관리비 내역으로 실질 지출을 점검하고, 전월세 전환율로 월 부담을 계산하고, 신분 확인과 특약으로 계약서를 단단하게 만들고, 전입신고·확정일자·보증보험으로 사후 방어를 갖추면 “대충 계약”이 “안전한 계약”으로 바뀝니다.
필요하시면 전월세 전환율 계산 예시(보증금/월세 조합별 비교표)나, 상황별 특약 문구 모음도 함께 정리해 드릴 수 있습니다.